68点例
中古戸建
再建築可否と修繕が未確認の高利回り戸建
利回りは高く見えても、接道、雨漏り、シロアリ、屋根外壁の見積が空欄だと、購入後の持ち出しが一気に増えます。
条件確認後に検討買う前に確認
- 前面道路の種別と接道間口
- 雨漏り・シロアリ履歴
- 屋根外壁の修繕見積
表面利回りだけで買う前に、詰まりやすい論点を見る
オオヤコンパスでは、利回りの高さよりも、家賃下落、空室、修繕、融資条件、 出口で崩れないかを先に確認します。ここでは3種別の典型的な注意例を整理します。
正式対応サイトはSUUMO・楽待読み込めない項目は手入力で補完候補比較は480円、継続探索は月額980円
71点例
区分マンション
管理費・修繕積立金を入れると黒字が薄い区分
家賃と価格だけなら前向きでも、固定費、積立金の値上げ予定、賃貸制限を入れると下振れに弱い候補があります。
条件確認後に検討買う前に確認
- 重要事項調査報告書
- 長期修繕計画
- 賃貸制限と管理規約
66点例
一棟マンション・アパート
満室想定だけで良く見える一棟収益物件
満室想定家賃だけで判断せず、現況稼働率、運営費実績、大規模修繕の近さ、融資条件を分けて確認します。
条件確認後に検討買う前に確認
- 現況レントロール
- 運営費と固定資産税の実績
- 屋上防水・外壁の修繕履歴
比較例
点数だけでなく、下振れ時の月手残りで並べる
総合点だけでは残したくなりますが、購入直後の修繕費が重く、悲観シナリオの月手残りが薄い候補です。
価格と家賃のバランスがよく、空室や金利上昇を入れても赤字化しにくい候補です。
資料が揃うまで買い候補にはせず、レントロールや修繕履歴が出てから再評価します。
次にやること
候補が2件以上あるなら、同じ条件で比較します。
比較画面では、総合点、下振れ時の月手残り、赤字回避ライン、確認事項を横並びで見られます。 まだ比較パスがない場合は、料金ページで480円と980円の違いを確認できます。