86点
買い候補
土地値と下振れ耐性がある郊外戸建
売出価格と概算土地値の差が小さく、悲観時の月手残りもプラス。まずは賃料査定と修繕見積を取って、比較候補に残します。
重大な未確認項目なし先に確認すること
- 管理会社の賃料査定
- 屋根・外壁の修繕見積
- 銀行の仮融資条件
評価結果は、点数より先に次アクションを見る
オオヤコンパスでは、物件を「買い候補」「条件確認」「見送り」に分けて読みます。 ここでは中古戸建・区分マンション・一棟マンション・アパートの購入前に見たい典型パターンを紹介します。
76点
条件確認
利回りは高いが再建築と修繕が未確認
表面利回りだけ見ると魅力的でも、接道や再建築、雨漏り履歴が未確認。確認後に数字が崩れるなら見送りです。
重要項目が未確認先に確認すること
- 前面道路の種別と接道間口
- 雨漏り・シロアリ履歴
- 修繕後に貸せる家賃
62点
見送り
通常時でも持ち出しが出る高値物件
想定家賃に対して価格と改修費が重く、通常時でも赤字。価格交渉や家賃根拠が改善しなければ無理に追いません。
申込み保留先に確認すること
- 価格交渉余地
- 家賃を上げられる根拠
- 改修費を下げられる範囲
81点
比較候補
駅距離は弱いが土地値と駐車場で残せる戸建
駅徒歩は重い一方で、駐車場と土地値の支えがある候補。周辺の戸建賃貸需要と出口価格を確認してから比較に入れます。
賃貸需要を確認先に確認すること
- 戸建賃貸の募集事例
- 駐車場需要
- 周辺土地坪単価
82点
区分マンション
管理費と修繕積立金を入れても下振れに耐える区分
駅徒歩と専有面積は良好。管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の値上げ予定を確認して比較候補に残します。
管理・修繕を確認先に確認すること
- 重要事項調査報告書
- 長期修繕計画
- 賃貸制限の有無
69点
区分マンション
利回りは高いが修繕積立金の上昇余地が重い区分
表面利回りは悪くありませんが、修繕積立金が低く、今後の値上げや一時金で手残りが薄くなる可能性があります。
資料確認後に判断先に確認すること
- 積立金の改定予定
- 大規模修繕履歴
- 一時金の有無
74点
一棟マンション・アパートβ
稼働率と修繕見込みで判断が分かれる一棟
満室想定では前向きでも、現況稼働率と大規模修繕見込みが重い候補。融資条件と修繕履歴を確認してから判断します。
レントロール確認先に確認すること
- レントロール
- 屋上防水・外壁の履歴
- 金融機関の仮条件
80点
一棟マンション・アパートβ
現況稼働と運営費実績がそろう一棟アパート
満室想定だけでなく現況家賃と運営費実績が見えている候補。金利上昇時のDSCRと大規模修繕時期を確認します。
融資条件を確認先に確認すること
- 現況レントロール
- 運営費実績
- 金利上昇時のDSCR
読み方
評価結果は、点数、確認項目、比較の順に見る
点数は入口として見る
80点台でも未確認資料が多ければ申込み前に止めます。60点台でも価格交渉や資料確認で変わる場合があります。
確認項目を次アクションにする
再建築、修繕、管理規約、レントロール、融資条件など、結果画面に出た質問をそのまま確認リストにします。
候補が複数なら比較する
総合点だけでなく、悲観時の月手残り、赤字回避ライン、初期投資の重さを同じ条件で並べます。
比較の例
似た点数でも、残す理由は変わります
総合点は良くても、購入直後の屋根外壁や大規模修繕が重い場合は、初期投資込みで比較します。
派手さはなくても、家賃下落や空室を入れた時の月手残りが残る候補は比較に残しやすいです。
レントロール、管理規約、修繕履歴が出るまで買い候補にはせず、条件確認として保留します。
次に読む
危ない物件例と手入力フォールバックも確認する
比較すると分かること
似た点数でも、下振れ時の月手残りで優先順位は変わります。
比較パスでは最大5物件を横並びにして、総合点、重要確認、下振れ時の月手残り、 赤字回避家賃を同じ基準で見られます。